¿Qué es FIRPTA?
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) es una ley federal de EE. UU. que obliga al COMPRADOR de una propiedad a retener parte del precio de venta cuando el VENDEDOR es una persona o entidad extranjera, y a entregar esa retención directamente al IRS (el servicio de impuestos de EE. UU.).
La lógica detrás de la ley: si el vendedor extranjero se va del país después de vender, al IRS le queda muy difícil cobrarle el impuesto sobre la ganancia de esa venta. FIRPTA resuelve eso reteniendo el dinero por adelantado, en el momento del cierre (closing).
¿Cuánto se retiene?
La tasa general es 15% del precio de venta BRUTO — no de la ganancia. Esto es clave: aunque hayas vendido con pérdida, la retención por defecto se calcula sobre el precio total de venta, no sobre tu utilidad real.
Existen tasas reducidas y excepciones en casos específicos: por ejemplo, si el precio de venta es de USD 300,000 o menos y el comprador declara que usará la propiedad como residencia personal, la retención puede eliminarse o reducirse. También es posible solicitar al IRS un certificado de retención reducida ANTES del cierre si se puede demostrar que el impuesto real que se debe es menor al 15% retenido — pero este trámite toma tiempo y debe iniciarse con anticipación.
¿Qué debe hacer el vendedor extranjero?
Lo más importante: FIRPTA no es el impuesto final, es una RETENCIÓN A CUENTA. Al presentar tu declaración de impuestos de ese año (formulario 1040-NR), calculas el impuesto real sobre tu ganancia y puedes recuperar la diferencia si retuvieron más de lo que realmente debías.
Por eso es fundamental tener un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) antes de vender, y trabajar con un CPA que entienda impuestos de no residentes — sin eso, recuperar el exceso retenido se vuelve mucho más lento y complicado.