Errores comunes al invertir en bienes raíces y cómo evitarlos

Comprar una propiedad puede parecer una apuesta segura, pero no siempre lo es. Muchos terminan invirtiendo sin conocer bien el terreno —literalmente— y eso les cuesta caro. A veces no se trata de cuánto se tiene, sino de cuánto se sabe. Evitar errores comunes puede marcar la diferencia entre una buena inversión y un problema que no se vende ni con descuento.

Algunos terrenos parecen una ganga hasta que se descubre que no se puede construir nada en ellos. La zonificación manda y no respetarla puede convertir una inversión en un dolor de cabeza. De nada sirve una propiedad bien ubicada si no se puede usar como se tenía pensado. 'Ignorar el marco normativo equivale a invertir a ciegas', advierte la urbanista Annette Kim.

Tampoco es raro encontrar proyectos que se frenan porque están en zonas con protección patrimonial o ambiental. Cuando eso pasa, se pierde tiempo, dinero y hasta la posibilidad de recuperar la inversión. Revisar el POT y las normas locales debería ser el primer paso, siempre.

Los renders se ven lindos, pero no siempre muestran la realidad. Muchos proyectos prometen centros comerciales, parques y transporte... que llegan años después o nunca. El entusiasmo inicial se desvanece cuando se descubre que el metro más cercano está a 40 minutos. Según Savills, casi un tercio de los compradores de vivienda nueva en 2024 tuvo un retorno menor al esperado en los primeros años.

A eso se suma que la calidad de construcción no siempre es la mejor. Hay edificios nuevos con más problemas que uno viejo. 'Uno espera estrenar y no tener líos, pero a veces es todo lo contrario', afirmó un comprador en un estudio de posventa. Por eso, no hay que dejarse llevar por la novedad.

Muchos compran pensando solo en el precio del inmueble y se olvidan de los gastos que vienen después. Administración, impuestos, arreglos... todo suma. Y si no se tiene en cuenta desde el inicio, puede afectar la rentabilidad. JLL reveló que casi la mitad de los propietarios no presupuestaron bien los gastos del primer año.

Es fácil subestimar cuánto cuesta mantener una propiedad. Algunas parecen baratas hasta que llegan las primeras cuentas. 'Un gasto inesperado puede cambiar completamente el flujo de caja mensual', señala el analista financiero Diego Campos.

Pensar que alquilar será fácil es un error. Hay zonas donde la demanda es baja o muy cambiante. Una propiedad vacía por tres meses al año puede recortar el rendimiento en más de un 20%, según Oxford Economics. No es lo mismo arrendar en una zona universitaria que en una alejada de todo.

También hay que considerar el tipo de inquilino. Algunos rotan mucho o generan costos adicionales. 'No es solo tener arrendatario, es tener uno que se quede y cuide el lugar', explicó la asesora inmobiliaria Mariana Díaz en entrevista con La República.

No revisar bien los papeles puede dejar a cualquiera con una propiedad que no se puede vender. Herencias sin repartir, deudas ocultas o embargos activos no siempre saltan a la vista. El INE calcula que las propiedades con problemas legales tardan hasta 18 meses más en venderse.

No basta con ver un nombre en el certificado. Hay que verificar que no existan juicios, hipotecas o restricciones. 'Muchos firmaron promesas de compraventa sin saber que el inmueble estaba embargado', reveló una abogada inmobiliaria en entrevista con Caracol Radio.

Comprar sin mirar lo que se está construyendo alrededor es un error. Una nueva estación de metro, un hospital o una universidad cercana pueden aumentar mucho el valor del inmueble. Según la CAF, vivir a menos de 800 metros de una línea de metro puede subir el valor de una propiedad hasta un 15%.

Hay zonas que parecen dormidas, pero están a punto de activarse por grandes obras. 'La infraestructura cambia el valor de una zona sin que se mueva una sola pared de la propiedad', señala el BID en su informe de valorización urbana.

Creer que la propiedad sola subirá de precio con el tiempo es un error común. El mercado no siempre acompaña esa idea, y mientras tanto hay que pagar impuestos, mantenimiento y administración. 'Confiar únicamente en que el precio subirá es especular, no invertir', advierte la economista Carolina Mendoza.

Lo mejor es apostar por propiedades que ya produzcan ingresos. Arriendos estables o rentas cortas ayudan a sostener la inversión incluso si el mercado no sube como se espera. La valorización debería ser un beneficio extra, no el único objetivo.

Para cerrar

Invertir en bienes raíces sigue siendo una forma inteligente de proteger el patrimonio, pero no se trata de lanzarse sin mirar. Conocer el terreno, los papeles, los costos y el entorno es clave. Estos errores se repiten año tras año, pero evitarlos está al alcance de cualquiera con un poco de información y criterio. Prepararse bien es lo que convierte una compra en una inversión real.